Wann wird Miete abgegrenzt?
Massgebend ist der Zeitraum, für den die Miete bezahlt wird, nicht der Zahlungstag. Reicht dieser Zeitraum über den Bilanzstichtag, wird der Anteil des Folgejahres abgegrenzt (Art. 958b Abs. 1 OR). Typische Fälle:
- Mieter zahlt im Voraus (Quartal, Halbjahr, Jahr oder die Januarmiete schon im Dezember): Der Anteil des Folgejahres ist eine aktive Rechnungsabgrenzung (transitorische Aktiven, Kontenrahmen KMU: Konto 1300).
- Vermieterin erhält Miete im Voraus: Der Anteil des Folgejahres ist eine passive Rechnungsabgrenzung (transitorische Passiven, Konto 2300).
- Miete fürs alte Jahr noch offen und nicht abgerechnet: Der Mieter erfasst sie als passive Rechnungsabgrenzung. Liegt die Rechnung vor, ist sie ein Kreditor (Konto 2000).
Beispiel 1: Quartalsmiete im Voraus
Eine AG bezahlt am 01.12.2026 die Quartalsmiete für ihr Büro von CHF 6'000.00 für den Zeitraum 01.12.2026 bis 28.02.2027. Der Mietvertrag nennt eine Monatsmiete von CHF 2'000.00. Stichtag 31.12.2026.
- Monatsgenau: Dezember gehört zu 2026 (CHF 2'000.00), Januar und Februar zu 2027 → aktive Rechnungsabgrenzung CHF 4'000.00
- Tag-genau: 59 von 90 Tagen → (59/90) × 6'000.00 = CHF 3'933.33
Hier ist monatsgenau die übliche Methode, weil der Vertrag eine Monatsmiete festlegt: Der kurze Februar kostet gleich viel wie der Januar. Buchungssätze (monatsgenau):
01.12.2026 (Zahlung der Quartalsmiete): Soll 6000 Raumaufwand 6'000.00 Haben 1020 Bank 6'000.00 31.12.2026 (Abgrenzung Januar und Februar): Soll 1300 Aktive Rechnungsabgrenzungen 4'000.00 Haben 6000 Raumaufwand 4'000.00 01.01.2027 (Auflösung): Soll 6000 Raumaufwand 4'000.00 Haben 1300 Aktive Rechnungsabgrenzungen 4'000.00
Beispiel 2: Mietbeginn in der Monatsmitte
Beginnt die Miete am 15.11.2026 und deckt die erste Zahlung von CHF 6'000.00 die Zeit bis 14.02.2027, hängt der Zeitraum nicht an Monatsgrenzen. Dann ist die tag-genaue Verteilung die saubere Lösung; der Rechner oben zeigt genau diesen Fall:
- Aufwand 2026: 47 Tage (15.11. – 31.12.) → (47/92) × 6'000.00 = CHF 3'065.22
- Aktive Rechnungsabgrenzung: 45 Tage (01.01. – 14.02.2027) → (45/92) × 6'000.00 = CHF 2'934.78
- Summe: CHF 6'000.00 ✓
Sicht der Vermieterin
Das Gegenstück zu Beispiel 1: Die Vermieterin erhält die Quartalsmiete am 01.12.2026. Der Anteil für Januar und Februar ist Ertrag des Folgejahres und wird als passive Rechnungsabgrenzung erfasst:
01.12.2026 (Mieteingang): Soll 1020 Bank 6'000.00 Haben Mietertrag 6'000.00 31.12.2026 (Abgrenzung): Soll Mietertrag 4'000.00 Haben 2300 Passive Rechnungsabgrenzungen 4'000.00 01.01.2027 (Auflösung): Soll 2300 Passive Rechnungsabgrenzungen 4'000.00 Haben Mietertrag 4'000.00
Nebenkosten und Mietzinsdepot
Akontozahlungen für Nebenkosten werden laufend als Aufwand gebucht. Erwarten Sie für das abgelaufene Jahr eine Nachzahlung, schätzen Sie sie und erfassen sie als passive Rechnungsabgrenzung; eine erwartete Rückerstattung ist eine aktive Rechnungsabgrenzung. Das Mietzinsdepot ist dagegen keine Abgrenzung, sondern ein Guthaben, das bis zum Auszug in der Bilanz bleibt.
Deutschland: ARAP und PRAP
Nach HGB ist vorausbezahlte Miete ein aktiver Rechnungsabgrenzungsposten (§ 250 Abs. 1 HGB; SKR03 0980, SKR04 1900, gegen Miete SKR03 4210 bzw. SKR04 6310), im Voraus erhaltene Miete ein passiver (§ 250 Abs. 2 HGB; SKR03 0990, SKR04 3900). Siehe auch ARAP-Rechner und PRAP-Rechner.
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Häufige Fragen
Muss ich die Januarmiete abgrenzen, die ich im Dezember bezahle?
Ja. Die Januarmiete ist Aufwand des neuen Jahres, auch wenn sie im Dezember bezahlt wird. Per Stichtag wird sie als aktive Rechnungsabgrenzung (transitorische Aktiven, Kontenrahmen KMU: Konto 1300) erfasst und zu Beginn des neuen Jahres aufgelöst.
Monatsgenau oder tag-genau abgrenzen?
Legt der Mietvertrag eine Monatsmiete fest, ist die monatsgenaue Abgrenzung üblich und sachgerecht: Jeder Monat kostet gleich viel, egal wie viele Tage er hat. Bei einer Quartalsmiete von CHF 6'000.00 für Dezember bis Februar sind das CHF 4'000.00 für Januar und Februar. Tag-genau (CHF 3'933.33) passt, wenn der Zeitraum nicht an Monatsgrenzen hängt, etwa bei einem Mietbeginn in der Monatsmitte. Wichtig ist, eine Methode stetig anzuwenden (Art. 958c Abs. 1 Ziff. 6 OR).
Wie bucht die Vermieterin vorausbezahlte Miete?
Per Stichtag: Mietertrag an Passive Rechnungsabgrenzungen (transitorische Passiven, Konto 2300) mit dem Anteil, der aufs Folgejahr entfällt. Zu Beginn des neuen Jahres wird die Abgrenzung mit der umgekehrten Buchung aufgelöst.
Was gilt für die Nebenkostenabrechnung?
Erwarten Sie für das abgelaufene Jahr eine Nachzahlung, die am Stichtag noch nicht abgerechnet ist, wird sie geschätzt und als passive Rechnungsabgrenzung (Konto 2300) erfasst. Eine erwartete Rückerstattung zu viel bezahlter Akontozahlungen ist eine aktive Rechnungsabgrenzung (Konto 1300).
Ist das Mietzinsdepot eine Abgrenzung?
Nein. Das Mietzinsdepot (Mietkaution) ist ein Guthaben, das bis zum Auszug in der Bilanz bleibt. Es wird weder verteilt noch als Aufwand gebucht.
Gilt das auch für Leasing?
Ja, sinngemäss. Eine Leasing-Sonderzahlung wird über die Laufzeit verteilt; der Teil, der auf die Zeit nach dem Stichtag entfällt, ist eine aktive Rechnungsabgrenzung. Monatlich fällige Leasingraten werden wie eine Monatsmiete behandelt.